Aprire un affitto breve in Liguria può essere un’operazione redditizia, soprattutto in aree ad alta domanda turistica come Genova, Sanremo, Alassio, Finale Ligure, tuttavia il mercato degli affitti turistici è ormai entrato in una fase di forte regolamentazione.
Chi vuole mettere a reddito un immobile non può più limitarsi a pubblicare un annuncio su Airbnb, Booking o altri portali. Deve prima verificare la tipologia corretta dell’attività, distinguere tra casa vacanza e appartamento ammobiliato a uso turistico, completare gli adempimenti regionali, ottenere i codici identificativi, rispettare gli obblighi di sicurezza, comunicare gli ospiti e gestire correttamente imposte e flussi turistici.
Il punto centrale, oggi, è il CIN per affitti brevi in Liguria, cioè il Codice Identificativo Nazionale. Ma il CIN non vive da solo. In Liguria si inserisce in un sistema regionale già strutturato, dove continuano ad avere un ruolo operativo anche il CITR e il CITRA. La Regione Liguria indica infatti che, ottenuto il CITR/CITRA, è necessario accedere alla BDSR e richiedere il CIN; la BDSR richiede l’inserimento del CIR, che in Liguria corrisponde al codice regionale CITR/CITRA.
Quadro normativo: perché il CIN è diventato obbligatorio
La regolamentazione degli affitti brevi nasce dall’intreccio tra norme nazionali, norme regionali e regolamenti comunali. A livello nazionale, la disciplina del CIN è collegata all’art. 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito nella legge 15 dicembre 2023, n. 191. Le FAQ del Ministero del Turismo chiariscono che devono richiedere il CIN i titolari o gestori di strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, i locatori di immobili destinati a locazione turistica e i locatori di immobili destinati a locazioni brevi.
Il termine nazionale per conseguire il CIN è stato fissato al 1° gennaio 2025, mentre le sanzioni risultano applicabili dal 2 gennaio 2025. Il Ministero precisa inoltre che la disciplina nazionale sul CIN è effettivamente applicabile dal 2 novembre 2024.
In Liguria, la materia è disciplinata anche dalla Legge regionale 6 febbraio 2024, n. 1, cioè il “Testo unico in materia di strutture turistico ricettive e di locazioni brevi”. La legge regionale contiene le definizioni di riferimento, gli obblighi per strutture ricettive e appartamenti ammobiliati a uso turistico, gli adempimenti statistici e le sanzioni regionali.
CAV e AAUT in Liguria: la differenza decisiva
Prima di parlare di CIN, bisogna capire che cosa si sta aprendo. In Liguria la differenza principale è tra:
- CAV, cioè case e appartamenti per vacanze;
- AAUT, cioè appartamenti ammobiliati a uso turistico.
Queste due formule sembrano simili, ma sul piano amministrativo sono molto diverse.
Cosa sono le CAV in Liguria
Le case e appartamenti per vacanze, o CAV, sono strutture ricettive. La Legge regionale 1/2024 le definisce come strutture che offrono ospitalità in unità immobiliari di civile abitazione, composte da uno o più locali, arredate, dotate di servizi igienici e cucina autonomi e gestite unitariamente.
Questo significa che una CAV non è una semplice locazione. È una struttura ricettiva extralberghiera.
Di conseguenza, comporta un pacchetto di adempimenti più robusto:
- presentazione della pratica al Comune/SUAP;
- classificazione regionale;
- gestione dell’attività in forma strutturata;
- obbligo di polizza RC verso i clienti;
- comunicazione dei flussi turistici;
- obblighi di pubblica sicurezza;
- esposizione e pubblicazione del CIN;
- rispetto delle regole regionali e comunali.
Le CAV, insieme ad affittacamere e bed & breakfast, sono classificate dalla Regione in tre livelli secondo le disposizioni attuative.
Cosa sono gli AAUT in Liguria
Gli AAUT, cioè appartamenti ammobiliati a uso turistico, sono invece unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o a contratti di locazione breve. La Legge regionale 1/2024 chiarisce che gli AAUT, in quanto mere locazioni a fini turistici, non sono strutture ricettive e il loro utilizzo non comporta modifica della destinazione d’uso urbanistica.
La Regione Liguria specifica inoltre che gli AAUT:
- non sono soggetti a classificazione;
- devono essere comunicati dal locatore alla Regione;
- sono gestiti amministrativamente tramite la piattaforma Ross1000.
Questa è la distinzione operativa più importante: una CAV è una struttura ricettiva; un AAUT è una locazione turistica o breve.
Tabella comparativa: CAV vs AAUT in Liguria
| Aspetto | CAV | AAUT |
| Natura | Struttura ricettiva extralberghiera | Locazione turistica o breve |
| Classificazione | Sì, classificazione regionale | No |
| SCIA/SUAP | Sì, in base alla disciplina comunale e regionale | No SCIA ordinaria per la sola comunicazione AAUT |
| Codice regionale | CITR | CITRA |
| CIN | Obbligatorio | Obbligatorio |
| Piattaforma regionale | Sistema regionale/Rimovcli secondo procedura | Ross1000 |
| Flussi turistici | Obbligatori | Obbligatori |
| Alloggiati Web | Obbligatorio | Obbligatorio |
| Polizza RC | Obbligatoria per strutture ricettive | Da valutare, ma non assimilabile agli obblighi CAV |
| Fiscalità | Reddito d’impresa se attività imprenditoriale | Possibile cedolare secca se ricorrono i requisiti fiscali |
CITRA, CITR e CIN: cosa cambia davvero
In Liguria esistono tre codici da non confondere:
| Codice | A cosa serve | Per chi |
| CITR | Codice identificativo regionale per strutture ricettive | CAV e strutture ricettive |
| CITRA | Codice identificativo regionale per AAUT | Appartamenti ammobiliati a uso turistico |
| CIN | Codice Identificativo Nazionale | Strutture ricettive, locazioni turistiche e affitti brevi |
La Regione Liguria indica che il CITR viene rilasciato ai titolari di strutture ricettive tramite il sistema di rilevazione dei movimenti turistici, mentre il CITRA viene rilasciato ai locatori di AAUT dopo la registrazione su Ross1000. Solo dopo aver ottenuto il CITR/CITRA è necessario accedere alla BDSR per richiedere il CIN.
Questo è il punto chiave: in Liguria il percorso corretto non è “CIN al posto del CITRA”, ma codice regionale prima, CIN dopo.
Il CIN sostituisce il CITRA?
No, sul piano operativo attuale non conviene trattare il CIN come sostitutivo del CITRA. Le fonti regionali aggiornate indicano ancora che la Regione rilascia il CITRA agli AAUT e che il modello Co-AAUT contenente il codice CITRA può essere visualizzato e scaricato nella sezione Anagrafica di Ross1000. La stessa pagina regionale specifica poi che, dal 3 settembre 2024, gli AAUT devono essere dotati anche di CIN.
Per un proprietario la procedura prudente è quindi:
- definire se l’immobile è CAV o AAUT;
- ottenere il codice regionale corretto;
- richiedere il CIN sulla BDSR;
- indicare il CIN negli annunci;
- esporre il CIN all’esterno dello stabile;
- mantenere allineati dati regionali, dati BDSR e portali commerciali.
Come ottenere il CIN per affitti brevi in Liguria
La procedura cambia leggermente a seconda che si tratti di CAV o AAUT, ma la logica resta la stessa: prima regolarizzare la posizione regionale, poi richiedere il CIN nella banca dati nazionale.
1. Verifica la categoria dell’immobile
Prima di aprire un affitto breve in Liguria, devi capire se l’immobile sarà gestito come:
- AAUT;
- CAV;
- affittacamere;
- bed & breakfast;
- altra struttura ricettiva extralberghiera;
- struttura alberghiera.
Questa scelta condiziona tutto: modulistica, codice regionale, classificazione, fiscalità, SCIA, assicurazione e gestione operativa.
2. Registra l’immobile a livello regionale
Per gli AAUT, la comunicazione di nuova locazione avviene tramite la sezione Webform di Ross1000, accessibile con SPID, CIE o CNS. La sezione Anagrafica serve invece per rilevazione del movimento clienti, modifiche dei dati, modifica dei contatti, stampa del modello Co-AAUT e gestione delle deleghe.
La Regione, dopo la comunicazione, registra l’AAUT nel database e rilascia il codice CITRA. Il modello Co-AAUT con il codice può essere scaricato da Ross1000.
3. Richiedi il CIN sulla BDSR
Una volta ottenuto il codice regionale, si accede alla BDSR, la Banca Dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili in locazione breve o turistica. Il portale consente ai titolari, gestori o delegati di ottenere il CIN e mette a disposizione anche una funzione pubblica di ricerca CIN.
La BDSR richiede l’inserimento del CIR; per la Liguria questo codice corrisponde al CITR/CITRA regionale.
4. Controlla i dati precompilati
Nella BDSR possono comparire dati già trasmessi dalla Regione. Se l’immobile non compare, il Ministero prevede la funzione “Segnala struttura mancante”. Durante la fase di verifica, che dura 30 giorni dalla segnalazione, è esclusa l’applicazione delle sanzioni CIN previste dall’art. 13-ter.
5. Pubblica ed esponi il CIN
Il CIN deve essere:
- indicato negli annunci online;
- inserito nei portali di prenotazione;
- riportato nei materiali promozionali;
- comunicato dagli intermediari;
- esposto all’esterno dello stabile.
La Regione Liguria riporta il comma 6 dell’art. 13-ter: chi propone o concede in locazione un’unità immobiliare per finalità turistiche o locazioni brevi, oppure è titolare di struttura ricettiva, deve esporre il CIN all’esterno dello stabile e indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
Dove va indicato il CIN
Il CIN deve comparire in tutti i touchpoint commerciali e informativi dell’immobile. In pratica, va inserito in:
- Airbnb;
- Booking;
- Vrbo;
- Expedia;
- Google Business Profile;
- sito web proprietario;
- landing page;
- schede agenzia;
- annunci social;
- materiali cartacei;
- preventivi;
- comunicazioni commerciali;
- eventuali gestionali e booking engine.
Anche intermediari immobiliari e portali telematici devono indicare il CIN negli annunci, quando l’annuncio contiene una rappresentazione chiara e sufficientemente esaustiva dell’immobile.
Obblighi di sicurezza per affitti brevi e locazioni turistiche
Il CIN è collegato anche ai requisiti di sicurezza. Il Ministero del Turismo chiarisce che tutte le unità immobiliari destinate alla locazione breve o per finalità turistica, gestite in qualunque forma, devono essere dotate di:
- dispositivi per la rilevazione di gas combustibili;
- dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio;
- estintori portatili a norma di legge.
Sono esonerati dall’obbligo di rilevatori gas e monossido i locatori di immobili non dotati di impianto a gas e per i quali sia escluso con certezza il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o formazione di monossido di carbonio.
Gli estintori devono avere capacità estinguente minima non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri. Devono essere collocati in posizione accessibile e visibile, con almeno un estintore ogni 200 mq o frazione e almeno un estintore per piano.
Comunicazione ospiti: Alloggiati Web
Dopo aver ottenuto il codice regionale, il locatore deve contattare il Commissariato di zona o la Questura per la segnalazione degli alloggiati ai fini di pubblica sicurezza. La Regione Liguria richiama espressamente l’art. 109 TULPS e il DM 7 gennaio 2013.
In termini operativi, l’host deve:
- richiedere le credenziali per il portale Alloggiati Web;
- raccogliere i documenti degli ospiti;
- trasmettere le schedine alloggiati secondo le tempistiche previste;
- conservare una procedura interna chiara per check-in, deleghe e gestione dati.
Questo adempimento è distinto dal CIN e dai flussi turistici: non sostituisce né Ross1000 né la BDSR.
Flussi turistici ISTAT e Ross1000
Oltre alla comunicazione degli ospiti alla Questura, è obbligatoria anche la comunicazione dei flussi turistici per finalità statistiche.
La Legge regionale 1/2024 stabilisce che i titolari delle strutture ricettive e i locatori degli AAUT sono tenuti a inserire sull’apposita piattaforma informatica i dati relativi agli arrivi e alle partenze degli ospiti.
Per gli AAUT, la Regione Liguria ha disposto dall’1 aprile 2025 l’obbligo di rilevazione dei flussi turistici tramite Ross1000. L’accesso avviene con identità digitale del locatore o del delegato registrato.
Imposta di soggiorno nei Comuni liguri
L’imposta di soggiorno dipende dal Comune. Quindi non basta essere in regola con Regione, BDSR e Questura: devi verificare se il Comune in cui si trova l’immobile ha istituito l’imposta.
Mediamente in tutta la Liguria l’imposta di soggiorno è dovuta dai non residenti che pernottano nel territorio comunale in strutture alberghiere, extralberghiere e appartamenti ammobiliati a uso turistico. È dovuta per ogni pernottamento, ma per soggiorni superiori a otto giorni consecutivi si applica solo ai primi otto pernottamenti nella stessa struttura.
Ad esempio, il Comune di Genova ha aggiornato le misure per le strutture extralberghiere: 3 euro per pernottamento a persona per case per ferie, affittacamere, bed & breakfast, case e appartamenti per vacanze, altre tipologie di alloggio turistico e appartamenti ammobiliati a uso turistico.
Per gli host, questo implica tre azioni:
- verificare se il Comune applica l’imposta;
- registrarsi al portale comunale previsto;
- riscuotere, dichiarare e riversare l’imposta secondo le scadenze locali.
Fiscalità degli affitti brevi in Liguria
La fiscalità dipende dalla forma di gestione e dalla natura dell’attività.
Per una CAV, siamo nell’area delle strutture ricettive: la gestione è normalmente inquadrata come attività organizzata, con adempimenti tipici d’impresa, partita IVA, iscrizione al Registro Imprese, contabilità e fatturazione.
Per un AAUT, invece, si può rientrare nella locazione breve o turistica, con possibile applicazione della cedolare secca se ricorrono le condizioni previste dalla normativa fiscale.
Dal 2026, però, il perimetro fiscale è diventato più stretto. La Legge 30 dicembre 2025, n. 199 ha modificato il comma 595 della Legge 178/2020, sostituendo il riferimento a “quattro appartamenti” con “due appartamenti”. In pratica, dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo se si destinano a tale finalità non più di due appartamenti per periodo d’imposta; oltre questa soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Dal punto di vista pratico:
- un solo immobile può rientrare nella cedolare secca se sussistono i requisiti;
- per più immobili, occorre verificare aliquote, limiti e presunzione di imprenditorialità;
- dal terzo appartamento destinato a locazione breve nel periodo d’imposta 2026, il rischio di inquadramento imprenditoriale diventa strutturale;
- la valutazione fiscale va fatta prima di pubblicare gli annunci, non a fine anno.
Sanzioni: cosa rischia chi non è in regola
Le sanzioni possono arrivare da tre fronti: nazionale, regionale e comunale.
Sul fronte CIN, il Ministero del Turismo indica:
| Violazione | Sanzione |
| Assenza del CIN | da 800 a 8.000 euro |
| Mancata esposizione o mancata indicazione del CIN | da 500 a 5.000 euro |
| Assenza di dispositivi di sicurezza obbligatori | da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione |
| Forma imprenditoriale senza requisiti di sicurezza impianti | sanzioni previste dalla normativa statale o regionale applicabile |
Le sanzioni per mancata esposizione o mancata indicazione del CIN si applicano per ciascuna struttura o unità immobiliare e possono comportare anche l’immediata rimozione dell’annuncio irregolare.
Sul fronte regionale, la Liguria prevede una sanzione da 2.000 a 15.000 euro per chi loca o offre in locazione AAUT senza previa comunicazione alla Regione. La stessa sanzione riguarda anche altre ipotesi di abusivismo ricettivo, come ospitalità in strutture prive di classificazione o SCIA dove richieste.
Per le strutture ricettive, la legge regionale prevede inoltre sanzioni comuni da 250 a 3.000 euro per varie violazioni, tra cui l’inadempimento degli obblighi relativi alla polizza assicurativa.
Checklist per aprire un affitto breve in Liguria
Fase 1 — Inquadramento
- Verifica se l’immobile sarà AAUT, CAV o altra struttura ricettiva.
- Controlla destinazione d’uso, conformità urbanistica e requisiti igienico-sanitari.
- Verifica regolamento condominiale e limiti comunali.
- Valuta il modello fiscale con un commercialista.
- Verifica se superi il limite fiscale dei due appartamenti dal 2026.
Fase 2 — Pratica regionale o comunale
- Per AAUT: comunicazione tramite Ross1000 Webform.
- Per CAV: pratica tramite Comune/SUAP e classificazione regionale.
- Ottieni CITRA per AAUT o CITR per struttura ricettiva.
- Scarica e conserva la documentazione ufficiale.
Fase 3 — CIN e sicurezza
- Accedi alla BDSR.
- Inserisci il codice regionale richiesto.
- Richiedi il CIN.
- Installa estintori e rilevatori obbligatori.
- Conserva schede tecniche, ricevute e documentazione di conformità.
- Predisponi esposizione esterna del CIN.
Fase 4 — Operatività
- Richiedi credenziali Alloggiati Web.
- Attiva la rilevazione flussi su Ross1000.
- Verifica l’imposta di soggiorno comunale.
- Aggiorna annunci, sito, portali e booking engine.
- Crea un archivio digitale per immobile: CIN, CITRA/CITR, visura catastale, documenti sicurezza, ricevute, comunicazioni, polizza, manuale operativo.
Fase 5 — Gestione continuativa
- Comunica variazioni e cessazioni.
- Mantieni aggiornati i dati sui portali.
- Controlla scadenze di manutenzione estintori.
- Verifica periodicamente eventuali aggiornamenti regionali e comunali.
- Monitora recensioni, qualità dell’ospitalità e reputazione dell’annuncio.
Errori da evitare
1. Pubblicare l’annuncio prima dei codici
È l’errore più rischioso. Prima si completa la procedura, poi si va online.
2. Confondere AAUT e CAV
Una CAV è una struttura ricettiva. Un AAUT è una locazione turistica o breve. Cambiano obblighi, fiscalità e assetto amministrativo.
3. Pensare che il CIN sostituisca tutto
Il CIN è nazionale, ma non elimina automaticamente gli adempimenti regionali e comunali.
4. Dimenticare Alloggiati Web
La comunicazione alla Questura è un obbligo separato. Non basta Ross1000 e non basta la BDSR.
5. Non gestire i flussi turistici
La rilevazione statistica è obbligatoria e va integrata nella routine di check-in/check-out.
6. Sottovalutare la sicurezza
Estintori e rilevatori non sono optional. Sono parte del perimetro CIN e incidono direttamente sul rischio sanzionatorio.
7. Usare un vecchio schema fiscale
Dal 2026 la soglia fiscale per le locazioni brevi si è ristretta a due appartamenti per periodo d’imposta. Continuare a ragionare con il vecchio limite dei quattro immobili è un errore operativo.
FAQ sul CIN per affitti brevi in Liguria
Il CIN è obbligatorio per gli affitti brevi in Liguria?
Sì. Il CIN è obbligatorio per locazioni brevi, locazioni turistiche e strutture ricettive. Il Ministero del Turismo indica che devono richiederlo anche i locatori di unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione turistica o locazioni brevi.
Il CITRA serve ancora in Liguria?
Sì, per gli AAUT la Regione Liguria indica ancora il rilascio del CITRA dopo la registrazione su Ross1000. Ottenuto il CITR/CITRA, si accede poi alla BDSR per richiedere il CIN.
Qual è la differenza tra AAUT e CAV?
Gli AAUT sono unità immobiliari a uso abitativo destinate a locazioni turistiche o brevi e non sono strutture ricettive. Le CAV, invece, sono strutture ricettive che offrono ospitalità in unità abitative arredate e gestite unitariamente.
Dove si richiede il CIN?
Il CIN si richiede sulla BDSR, la Banca Dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili in locazione breve o turistica, dopo aver completato gli adempimenti territoriali e ottenuto il codice regionale richiesto.
Il CIN va esposto fuori dall’edificio?
Sì. Il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio pubblicato o comunicato, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
Devo installare estintori e rilevatori?
Sì, per le unità immobiliari destinate a locazione breve o turistica sono richiesti rilevatori di gas combustibili, rilevatori di monossido di carbonio ed estintori portatili a norma, salvo specifiche esclusioni per immobili senza rischio gas/monossido.
Quali sono le sanzioni per mancato CIN?
L’assenza del CIN è punita con sanzione da 800 a 8.000 euro. La mancata esposizione o mancata indicazione del CIN è punita con sanzione da 500 a 5.000 euro per ciascuna struttura o unità immobiliare.
Quanti appartamenti posso gestire con locazione breve senza attività imprenditoriale?
Dal 2026, la normativa nazionale ha ridotto il limite fiscale a non più di due appartamenti per periodo d’imposta. Oltre questa soglia, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale.
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Il CIN per affitti brevi in Liguria è oggi il perno della regolarità operativa, ma non è l’unico adempimento. Per essere davvero in regola bisogna coordinare più livelli: normativa nazionale, Legge regionale 1/2024, Ross1000, CITRA o CITR, BDSR, Alloggiati Web, flussi turistici, sicurezza, fiscalità e imposta di soggiorno.
La sequenza corretta è chiara:
- inquadrare l’immobile come AAUT, CAV o altra struttura;
- completare gli adempimenti regionali o comunali;
- ottenere CITRA o CITR;
- richiedere il CIN;
- aggiornare annunci e canali di vendita;
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